Artigos | Postado no dia: 5 setembro, 2025
Reforma tributária: ajustes para incorporadoras e construtoras
A reforma tributária trouxe transformações profundas na forma como as operações com imóveis serão tributadas no Brasil. A criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) reorganizou conceitos de contribuinte, base de cálculo, regimes de compensação e alíquotas diferenciadas.
Na prática, isso significa que incorporadoras, construtoras, loteadoras, corretores, investidores e até pessoas físicas que atuem de forma recorrente com imóveis passarão a lidar com novas regras fiscais.
Para entender o que muda no mercado imobiliário com a reforma tributária, é fundamental analisar os novos critérios de incidência, o momento do fato gerador, as bases de cálculo e os redutores que foram criados para tornar a tributação mais equilibrada.
Quem será contribuinte no mercado imobiliário?
Uma das principais mudanças no mercado imobiliário com a reforma tributária está na definição de quem será considerado contribuinte. Antes, a tributação era fragmentada, mas agora o IBS e a CBS incidem de forma mais ampla.
Pessoas físicas e jurídicas que realizarem a venda de imóveis, seja na forma de alienação direta, incorporação ou parcelamento do solo, passam a ser contribuintes.
Da mesma forma, locadores, arrendadores e cessionários que tenham mais de três imóveis ou obtenham receita superior a R$ 240 mil no ano anterior (ou R$ 48 mil mensais) também estão incluídos. Além deles, prestadores de serviços de corretagem, administração e construção civil também se enquadram.
Até mesmo adquirentes em arrematações, remições ou adjudicações em hasta pública, além de sociedades em conta de participação, passam a estar sujeitos ao recolhimento.
Isso mostra como a reforma tributária no mercado imobiliário ampliou significativamente o conceito de contribuinte, impactando pequenos e grandes agentes do setor.
Quando surge a obrigação tributária?
Outra mudança importante da reforma tributária no mercado imobiliário diz respeito ao fato gerador. O objetivo da nova legislação é aproximar o dever de recolhimento do momento em que ocorre a operação econômica.
Na venda de imóveis, o tributo será devido no ato da alienação, ainda que por contrato preliminar ou promessa de compra e venda. No caso de direitos reais onerosos, o fato gerador ocorre na assinatura do ato.
Já nas locações e cessões, a obrigação surge no pagamento do aluguel ou da cessão. Da mesma forma, os serviços de construção, intermediação e administração imobiliária também passam a ser tributados no momento do pagamento.
Essas definições garantem mais clareza, evitando distorções comuns no regime anterior. É uma das principais respostas à pergunta: o que muda no mercado imobiliário com a reforma tributária?
Como será a base de cálculo?
As mudanças no mercado imobiliário com a reforma tributária também alcançaram a forma de calcular os tributos. Agora, a base de cálculo corresponde ao valor efetivo da operação.
Isso inclui o preço de venda dos imóveis, os valores de aluguéis, arrendamentos ou cessões, bem como a remuneração por corretagem, administração e construção civil.
Além disso, passam a integrar a base de cálculo juros, atualizações contratuais, multas e encargos por atraso. Também serão considerados seguros e taxas vinculadas ao contrato. Por outro lado, tributos sobre o imóvel e despesas condominiais não compõem a base de cálculo da locação.
Essa ampliação da base traz mais segurança à fiscalização e diminui brechas para elisão fiscal. É um dos aspectos mais relevantes da reforma tributária no mercado imobiliário, que busca maior transparência.
Valor de referência e redutores da base de cálculo
Para evitar subfaturamento e declarações abaixo do valor real, a nova legislação prevê a criação de um valor de referência. Ele será calculado com base em informações de cartórios, registros públicos, dados de mercado e características do imóvel.
Além disso, foram criados mecanismos de redução para tornar a tributação mais justa. O redutor de ajuste permite abater valores relacionados ao custo ou valor histórico do imóvel.
Já o redutor social reduz a base de cálculo em alienações e locações residenciais, com deduções fixas de até R$ 100 mil por imóvel residencial novo e até R$ 600 mensais em locações.
Essas medidas representam mudanças estratégicas no mercado imobiliário com a reforma tributária, incentivando a habitação popular e equilibrando o peso tributário entre grandes e pequenos contribuintes.
Alíquotas e reduções específicas
Outro ponto de destaque é que as alíquotas não serão aplicadas de forma integral. Nas alienações, haverá redução de 50%. Já em locações, arrendamentos e cessões onerosas, a redução será de 70%.
Essa diferenciação reconhece que o mercado imobiliário possui ciclos de investimento longos e margens reduzidas, o que exige um tratamento tributário mais adequado.
Sem essa previsão, o setor poderia sofrer retração. Portanto, entender essas reduções é essencial para quem busca compreender o que muda no mercado imobiliário com a reforma tributária.
Incorporação e parcelamento do solo
As operações de incorporação imobiliária e parcelamento do solo também foram diretamente afetadas. A tributação passa a ocorrer conforme os pagamentos recebidos, considerando cada unidade autônoma, lote ou terreno como uma operação distinta.
Além disso, será possível utilizar créditos de IBS e CBS pagos sobre insumos da construção civil, proporcionalmente a cada recebimento. Os redutores de ajuste e social também poderão ser aplicados de forma proporcional.
Essas mudanças no mercado imobiliário com a reforma tributária trazem mais alinhamento entre fluxo de caixa e recolhimento de tributos, algo muito esperado pelo setor.
Serviços de administração e corretagem de imóveis
No caso de serviços de administração e intermediação imobiliária, o imposto será devido no momento do pagamento. Quando houver mais de um corretor envolvido, a base de cálculo será dividida, evitando dupla tributação.
Esse ponto é especialmente relevante para os profissionais autônomos e pequenas imobiliárias, que muitas vezes enfrentavam insegurança jurídica. A reforma tributária no mercado imobiliário busca, portanto, mais equilíbrio e previsibilidade na tributação desses serviços.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
Uma inovação trazida pela nova lei foi a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que passa a ser obrigatório para todos os imóveis urbanos e rurais. Ele integrará informações de cartórios, estados, municípios e da União, fornecendo um código único para cada imóvel.
Esse cadastro será utilizado como ferramenta de fiscalização e facilitará a emissão de certidões negativas vinculadas ao imóvel. Para o mercado, isso representa maior segurança jurídica em transações e financiamentos.
É mais uma resposta prática para quem questiona o que muda no mercado imobiliário com a reforma tributária.
Prazos para adequação
O prazo para adaptação também foi definido. Capitais, cartórios e a União terão 12 meses para adequar seus sistemas.
Já estados e municípios menores terão até 24 meses.
Fique atento!
Esse período de transição será essencial para que empresas e profissionais do setor ajustem contratos, sistemas contábeis e rotinas administrativas. Afinal, a reforma tributária no mercado imobiliário exige planejamento e acompanhamento jurídico especializado.
Conclusão
As mudanças no mercado imobiliário com a reforma tributária são amplas e exigirão atenção de todos os agentes envolvidos: construtoras, investidores, corretores, locadores e até pessoas físicas que negociam imóveis de forma habitual.
A ampliação do conceito de contribuinte, a definição clara do fato gerador, a criação do valor de referência e os redutores sociais são apenas alguns exemplos do impacto direto no setor.
Portanto, compreender o que muda no mercado imobiliário com a reforma tributária é indispensável para evitar riscos, aproveitar benefícios e manter a conformidade fiscal.
Contar com assessoria jurídica e tributária especializada será a chave para navegar nesse novo cenário, garantindo segurança nas operações e planejamento eficiente para os próximos anos.
A finalidade desse artigo é meramente informativa. Recomenda-se a consulta a um advogado habilitado para orientação específica conforme sua situação. Dúvidas? Entre em contato conosco! Será um prazer orientá-lo.